Passionné par l’immobilier et attiré par les perspectives de plus-values attractives ? Le métier de marchand de biens pourrait être fait pour vous. Cette profession, qui consiste à acheter, rénover et revendre des biens immobiliers, offre une belle opportunité d’indépendance et de liberté entrepreneuriale.
Pour réussir dans ce domaine, vous devrez maîtriser les aspects techniques, juridiques et commerciaux de l’immobilier. Notre guide complet vous dévoile toutes les étapes pour vous lancer sereinement dans cette activité passionnante.
Découvrez aussi comment diversifier vos sources de revenus en développant une activité complémentaire de conseiller immobilier indépendant. Une combinaison gagnante pour maximiser votre potentiel dans le secteur de l’immobilier.
Définition : qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers ?
Le métier de marchand de biens consiste à acheter, rénover et revendre un ou plusieurs biens immobiliers avec pour objectif de générer des plus-values rapides et de vivre de cette activité ou générer un complément de revenus.
Les missions d’un marchand de biens au quotidien
La prospection active représente une part majeure de l’activité d’un marchand de biens. Votre journée commence par l’analyse des annonces immobilières et la recherche d’opportunités via votre réseau professionnel. Une bonne connaissance du marché local vous permet d’identifier rapidement les biens à fort potentiel.
La gestion de projets occupe également une place centrale : supervision des travaux de rénovation, coordination des artisans, suivi des chantiers. Le marchand de biens doit maîtriser les aspects techniques pour optimiser la plus-value à la revente.
Un statut de conseiller immobilier indépendant chez Optimhome permet de maintenir une activité commerciale pendant les phases de travaux. Vous bénéficiez ainsi de commissions sur chaque transaction réalisée pour d’autres propriétaires, générant des revenus complémentaires réguliers.
Quelles différences entre marchand de biens et agent immobilier ?
La principale distinction réside dans le modèle économique : un marchand de biens achète et devient propriétaire des biens qu’il revend, tandis qu’un agent immobilier agit comme intermédiaire entre vendeur et acheteur. Cette différence fondamentale impacte directement la structure des revenus : le marchand génère des plus-values sur ses ventes, quand l’agent perçoit des commissions sur les transactions.
La combinaison des deux approches offre des perspectives intéressantes. En devenant conseiller immobilier chez Optimhome, un marchand de biens peut signer des mandats pour d’autres propriétaires pendant ses phases de rénovation. Une stratégie qui permet de percevoir jusqu’à 100% des honoraires sur les ventes réalisées pour le compte de tiers.
Le cadre légal de l’activité
Contrairement aux agents immobiliers, l’activité de marchand de biens n’est pas réglementée par une loi spécifique en 2025. Une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés suffit pour démarrer, sans exigence de carte professionnelle ni de garantie financière.
Les obligations légales relèvent principalement du droit commercial : tenue d’une comptabilité, déclarations fiscales et responsabilité sur les vices cachés des biens vendus. Pour sécuriser votre activité, la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle reste vivement recommandée.
Vous pouvez optimiser votre développement en associant cette activité au statut de conseiller immobilier chez Optimhome, profitant ainsi d’un cadre juridique solide pour vos transactions immobilières.
Les compétences essentielles du métier des marchands de biens immobiliers
Maîtriser le marché immobilier local
Réussir comme marchand de biens exige une connaissance approfondie des prix au mètre carré et des tendances du marché local. Une veille constante des transactions, couplée à l’analyse des données économiques et démographiques du secteur, permet d’anticiper les opportunités d’investissement.
Pour affiner cette expertise, le statut de conseiller immobilier indépendant chez Optimhome offre des avantages significatifs. Vous accédez à des outils d’analyse performants et des formations spécialisées sur l’évaluation des biens. Notre plateforme digitale fournit des données précises sur les prix de vente et l’évolution des quartiers.
Cette double approche, combinant l’activité de marchand de biens et de conseiller, renforce votre capacité à détecter les biens à fort potentiel de plus-value. Votre expertise du marché local devient alors un véritable avantage compétitif pour maximiser vos revenus.
Avoir une bonne connaissance du bâtiment et des travaux de rénovation
Pour réussir en tant que marchand de biens, il est indispensable de comprendre les fondamentaux du bâtiment. Cela inclut la structure d’un immeuble, les normes de sécurité, la qualité des matériaux, mais aussi les éventuelles pathologies (humidité, fissures, défauts d’isolation…). Cette expertise en travaux permet d’identifier rapidement les travaux à prévoir, de repérer les anomalies coûteuses, et d’évaluer la faisabilité technique d’une rénovation avant même l’acquisition du bien. Elle constitue un levier puissant pour négocier un prix d’achat au plus juste.
Maîtriser les étapes clés d’une rénovation, du gros œuvre à la finition, est également un atout décisif. Cela permet de planifier efficacement les chantiers, d’éviter les retards et les surcoûts, et d’optimiser le rapport qualité/prix des travaux. En tant que marchand de biens, vous devez être capable d’évaluer un budget prévisionnel réaliste pour chaque opération, de comparer les devis des artisans, et d’ajuster les choix techniques en fonction de vos objectifs de rentabilité. Une rénovation bien pensée peut faire passer un bien ordinaire à un bien recherché, décuplant ainsi la plus-value à la revente.
Faire les travaux soi-même ou trouver les bons artisans
L’une des grandes questions que se posent les marchands de biens débute souvent ici : faut-il réaliser les travaux soi-même ou faire appel à des professionnels ? Si vous disposez de compétences techniques solides, réaliser une partie des rénovations par vous-même peut réduire significativement le coût global de l’opération. Cette option convient notamment pour les tâches simples ou peu techniques comme la peinture, la pose de revêtements ou les petits travaux d’aménagement intérieur. Toutefois, elle exige du temps, de la rigueur et une parfaite connaissance des normes en vigueur.
Pour les travaux structurels, les lots techniques (électricité, plomberie, toiture…) ou les rénovations soumises à déclaration, il est fortement recommandé de s’appuyer sur des artisans qualifiés. Trouver les bons partenaires devient alors un enjeu stratégique. Un réseau fiable d’artisans compétents vous garantit une exécution conforme, une livraison dans les délais, et avec un bon rapport qualité-prix. Cela vous permet de vous concentrer sur la prospection, la vente et la gestion globale de votre activité de marchand de biens.
Développer son réseau professionnel
Un réseau professionnel solide constitue le socle de la réussite d’un marchand de biens. Les notaires, agents immobiliers, architectes et artisans en BTP talentueux deviennent des partenaires précieux pour identifier les opportunités et mener à bien vos projets de rénovation de A à Z.
Intégrer le réseau Optimhome vous permet d’accéder instantanément à une communauté de plus de 1 800 conseillers immobiliers. Les événements régionaux et la convention annuelle favorisent les échanges d’expériences entre professionnels. Vous bénéficiez également d’une plateforme digitale collaborative pour partager les bonnes affaires avec vos collègues.
L’alliance entre votre activité de marchand de biens et le statut de conseiller immobilier indépendant crée une véritable synergie : chaque contact peut déboucher sur une transaction en tant que mandataire ou sur une opportunité d’investissement personnel.
Gérer les aspects techniques et juridiques
La maîtrise des aspects techniques et juridiques représente un enjeu majeur pour le marchand de biens. Une connaissance approfondie du droit de la construction et de l’urbanisme permet d’anticiper les contraintes réglementaires de chaque projet de rénovation.
Chez Optimhome, vous bénéficiez d’un accompagnement juridique personnalisé grâce à notre équipe de plus de 120 experts. Notre plateforme digitale met à votre disposition des modèles de contrats et des fiches pratiques sur les notions de fiscalité essentielles.
La formation continue proposée par notre réseau couvre également les évolutions techniques du secteur : normes énergétiques, matériaux innovants, réglementation thermique. Un atout précieux pour sécuriser vos opérations et maximiser leur rentabilité.
Quel statut juridique choisir ?
Les formes juridiques recommandées
Le choix du statut juridique représente une décision stratégique pour un marchand de biens. La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) offre une grande flexibilité et protège votre patrimoine personnel. La SARL constitue également une option sécurisante, avec une responsabilité limitée aux apports.
Pour une première opération de marchand, l’entreprise individuelle sous régime de la micro-entreprise permet un démarrage simplifié. Cette structure s’avère particulièrement adaptée en complément d’une activité de conseiller immobilier chez Optimhome, où vous exercez déjà sous le statut d’agent commercial.
La SCI ne convient pas à l’activité de marchand de biens en raison de son caractère civil. En revanche, la combinaison d’une SASU pour l’activité de marchand avec le statut d’agent commercial indépendant permet d’optimiser votre développement tout en maîtrisant vos charges sociales.
La fiscalité applicable à l’achat revente de biens immobiliers
La TVA sur la marge constitue l’un des principaux avantages fiscaux du statut de marchand de biens en 2025. Ce régime fiscal permet d’appliquer la TVA uniquement sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier.
Les bénéfices sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un taux forfaitaire variant selon la structure choisie. Pour optimiser cette fiscalité, de nombreux marchands de biens choisissent de combiner leur activité avec le statut de conseiller immobilier chez Optimhome, bénéficiant ainsi d’un accompagnement personnalisé de notre équipe d’experts-comptables.
Les frais de notaire réduits sur vos acquisitions et la possibilité de récupérer la TVA sur certains travaux complètent ces avantages fiscaux. Notre plateforme digitale vous guide dans la gestion administrative de vos opérations, avec des outils dédiés au suivi fiscal de chaque transaction.
Les obligations administratives
La réussite d’un marchand de biens repose sur une gestion administrative rigoureuse. L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, la tenue d’une comptabilité précise et la souscription d’assurances professionnelles constituent les fondamentaux réglementaires à maîtriser.
Pour faciliter ces démarches, Optimhome met à votre disposition une équipe dédiée d’experts administratifs et juridiques. Notre plateforme digitale centralise vos documents et automatise le suivi de vos obligations déclaratives. Un gain de temps précieux qui vous permet de vous concentrer sur le développement de votre activité.
L’accompagnement personnalisé de nos responsables régionaux vous guide dans la mise en place des procédures adaptées à votre structure. Notre réseau assure également une veille réglementaire permanente pour vous tenir informé des évolutions législatives impactant votre activité de marchand de biens.
Le financement de votre activité de marchand de biens
Budget et apport nécessaires
Le montant de l’acquisition représente le premier investissement majeur pour un marchand de biens en 2025. Les banques exigent généralement un apport personnel de 20 à 30% du prix d’achat, soit 60 000 € minimum pour un bien de 300 000 €.
Démarrer comme conseiller immobilier chez Optimhome permet de constituer progressivement cet apport. Vos commissions sur les ventes, pouvant atteindre 100% des honoraires, vous aident à bâtir votre capital tout en développant votre expertise du marché local.
La combinaison des deux activités optimise votre rémunération : les revenus réguliers de conseiller financent vos premiers projets de marchand de biens, dont les plus-values viennent ensuite amplifier votre capacité d’investissement. Un cercle vertueux qui sécurise votre développement professionnel.
Les frais à prévoir en amont
L’activité de marchand de biens engendre des frais professionnels récurrents à budgétiser. La comptabilité représente un poste important, avec des honoraires d’expert-comptable variant de 1 500 à 3 000 € par an selon le volume d’opérations. Les assurances spécifiques (responsabilité civile professionnelle, dommages-ouvrage) s’élèvent en moyenne à 2 000 € annuels.
Les frais de prospection incluent les abonnements aux bases immobilières et les déplacements, soit environ 200 € mensuels. En devenant conseiller Optimhome, vous accédez à nos outils digitaux et bénéficiez d’une diffusion nationale de vos annonces, réduisant significativement ces coûts de prospection.
La gestion administrative nécessite également un budget pour les logiciels métiers, la téléphonie et les fournitures. Notre pack First à 59 € HT/mois couvre l’ensemble de ces besoins, tout en vous permettant de générer des revenus complémentaires grâce aux commissions sur vos ventes.
Les frais de notaire pour un marchand de bien : fonctionnement et optimisation
Contrairement à un particulier acquéreur, le marchand de biens peut bénéficier de frais de notaire réduits dans certaines conditions. En effet, lorsque le bien acquis est destiné à une revente rapide dans le cadre d’une activité professionnelle, et que l’acquéreur est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, la base de calcul des droits de mutation peut être allégée. Cette réduction s’applique notamment si la revente intervient dans un délai inférieur à 5 ans avec engagement de revendre.
Dans ce cadre, les droits de mutation sont calculés non pas sur le prix total d’acquisition mais sur la seule marge commerciale, si certaines conditions sont réunies (notamment si le bien est acquis auprès d’un assujetti à la TVA). Cette spécificité du régime marchand permet de réduire significativement les frais d’acquisition, généralement autour de 2 à 3 % au lieu des 7 à 8 % habituels dans l’ancien. Il convient cependant de bien encadrer cette pratique juridiquement pour éviter tout redressement fiscal.
Les solutions de financement
Pour concrétiser votre premier achat en tant que marchand de biens, plusieurs options de financement s’offrent à vous en 2025. Le prêt professionnel représente la solution classique, avec des taux négociés selon votre profil et vos garanties. Le statut de conseiller Optimhome renforce votre dossier bancaire grâce aux revenus réguliers des transactions immobilières.
Le crowdfunding immobilier gagne en popularité, permettant de lever rapidement des fonds auprès d’investisseurs privés. Cette alternative moderne complète avantageusement un financement bancaire traditionnel. Notre réseau vous met en relation avec des partenaires financiers spécialisés pour optimiser votre montage.
Les sociétés de portage constituent une troisième voie, particulièrement adaptée aux premières opérations. Ces structures portent le bien pendant la durée des travaux moyennant une participation aux bénéfices. Une formule sécurisante que nos experts vous aident à négocier dans les meilleures conditions.
Enfin, le crédit immobilier reste une solution pour financer tout ou partie du projet d’achat immobilier en vue d’une revente, et dans ce cas, il est recommandé de passer par un courtier immobilier partenaire du réseau Optimhome pour obtenir un taux d’intérêt compétitif.
Marchand de biens : les avantages et les inconvénients
Devenir marchand de biens séduit de plus en plus d’entrepreneurs passionnés par l’immobilier. Cette activité, bien qu’exigeante, offre de belles perspectives de gains, d’indépendance et de développement patrimonial. Mais comme toute profession, elle comporte également des contraintes spécifiques à bien anticiper avant de se lancer.
Les avantages du métier de marchand de biens
L’un des principaux atouts de ce métier est la liberté d’entreprendre. En tant que marchand de biens, vous êtes votre propre patron : vous choisissez vos projets, vos partenaires, et vous pilotez les opérations de A à Z. Cette autonomie s’accompagne d’un potentiel de rentabilité élevé, notamment grâce à la revente avec plus-value après rénovation. Bien maîtrisé, ce modèle permet de générer des bénéfices significatifs sur des opérations bien ciblées.
Autre avantage majeur : la diversité des missions. Vous combinez les compétences d’un investisseur, d’un chef de projet, d’un négociateur et parfois même d’un rénovateur. Cette polyvalence rend le métier particulièrement stimulant au quotidien. En complément, grâce au statut de conseiller immobilier chez Optimhome, vous pouvez générer des revenus complémentaires pendant les périodes où vos biens sont en travaux ou en cours de revente.
Les inconvénients à connaître avant de se lancer
Malgré ses attraits, le métier de marchand de biens comporte aussi des risques financiers importants. Chaque opération engage des montants élevés, avec des imprévus possibles (retards de chantier, surcoûts, difficultés de revente…). Une mauvaise estimation peut rapidement impacter votre trésorerie ou entamer votre rentabilité.
La charge de travail et la complexité administrative sont également à prendre en compte. Entre les démarches d’achat, les autorisations d’urbanisme, le suivi des artisans, la commercialisation des biens et les déclarations fiscales, le métier nécessite une organisation rigoureuse et une bonne résistance au stress. Enfin, certaines connaissances juridiques et techniques sont indispensables pour éviter les erreurs coûteuses, notamment dans les montages complexes ou les opérations en copropriété.
Réussir sa première opération d’achat et revente pour générer une plus-value immobilière
Trouver le bon bien immobilier
La sélection minutieuse des types de biens constitue la clé de votre succès en tant que marchand de biens. Un appartement nécessitant une rénovation légère dans un quartier prisé peut générer une plus-value de 15 à 20% en quelques mois. Votre résidence principale peut même servir de première opération test, avec une exonération fiscale après 5 ans d’occupation.
Le statut de conseiller Optimhome vous donne accès à des opportunités exclusives avant leur mise sur le marché. Notre plateforme digitale analyse les tendances de prix par quartier et vous alerte des baisses significatives, tandis que notre réseau de plus de 1 800 conseillers partage quotidiennement ses meilleures affaires via notre système d’inter-cabinet.
Estimer les travaux nécessaires
Une rénovation représente en moyenne 20 à 30% du prix d’acquisition d’un bien immobilier. La précision de cette estimation conditionne directement votre marge en tant que marchand de biens. Notre plateforme digitale vous permet d’accéder à une base de données des coûts moyens par type de travaux, régulièrement mise à jour selon les tendances du marché.
La maîtrise des étapes suivantes optimise votre évaluation : diagnostic technique complet, consultation d’artisans qualifiés et chiffrage détaillé poste par poste. En tant que conseiller Optimhome, vous bénéficiez de formations spécifiques sur l’estimation des travaux et d’un réseau d’experts pour affiner vos calculs.
Un tableau comparatif des devis devient votre meilleur allié pour négocier avec les entreprises. Notre accompagnement vous guide dans l’analyse des propositions et la détection des potentiels surcoûts, sécurisant ainsi la rentabilité de vos opérations.
Optimiser la revente
La valorisation optimale de votre bien immobilier repose sur une stratégie marketing ciblée. Une présentation professionnelle avec photos de qualité et visite virtuelle augmente de 30% les contacts qualifiés. En tant que conseiller Optimhome, vous bénéficiez d’une diffusion nationale de vos annonces sur plus de 100 portails immobiliers.
Le positionnement prix constitue un levier majeur pour accélérer la revente. Votre double expertise de marchand de biens et conseiller immobilier vous permet d’analyser finement les tendances du marché local. Les outils d’estimation Optimhome affinent votre stratégie tarifaire en temps réel.
La négociation finale demande une approche structurée. Nos formations spécialisées renforcent vos techniques de closing, tandis que notre réseau de partenaires bancaires facilite le financement des acquéreurs. Un atout décisif pour concrétiser rapidement vos transactions, qu’il s’agisse de vos biens personnels ou de mandats signés.
Diversifier ses revenus avec Optimhome
Les avantages du statut de conseiller
Rejoindre le réseau Optimhome en tant que conseiller immobilier indépendant démultiplie vos opportunités d’affaires. Vous conservez votre liberté d’action tout en bénéficiant d’outils digitaux performants et d’une formation continue pour développer votre expertise.
Un statut fiscal avantageux en micro-entreprise vous permet de démarrer sereinement, avec des charges calculées uniquement sur votre chiffre d’affaires réalisé. Notre accompagnement personnalisé facilite vos démarches administratives et la gestion quotidienne de votre activité.
L’accès à notre plateforme de diffusion nationale valorise vos biens sur plus de 100 portails immobiliers, tandis que notre réseau de 1 800 conseillers partage régulièrement des opportunités d’investissement exclusives. Une synergie idéale pour développer votre portefeuille de mandats et vos projets personnels.
Un accompagnement sur-mesure
La réussite d’un marchand de biens repose sur un accompagnement personnalisé dès le démarrage. Notre formation intensive de 5 jours vous transmet les fondamentaux du métier, complétée par des modules spécialisés en estimation et négociation immobilière.
Au quotidien, votre responsable régional devient votre interlocuteur privilégié pour développer votre activité. Les experts du siège vous épaulent également dans vos démarches administratives et juridiques, avec une disponibilité garantie en moins de 5 minutes via notre ligne dédiée.
Notre centre de formation Opti’oignons propose des modules avancés en fiscalité et gestion de patrimoine, parfaitement adaptés aux enjeux des marchands de biens. Les ateliers pratiques en petits groupes favorisent le partage d’expérience entre professionnels du secteur.
Le potentiel du MLM immobilier
En 2025, le MLM immobilier représente une opportunité exceptionnelle pour les marchands de biens de démultiplier leurs revenus. Les conseillers Optimhome qui développent leur équipe perçoivent jusqu’à 14% de commissions sur les ventes de leurs filleuls, sur 5 niveaux de profondeur. Les apporteurs d’affaires immobiliers sont également rémunérés.
Cette synergie entre marchand de biens et MLM crée un cercle vertueux : chaque transaction personnelle renforce votre crédibilité pour recruter de nouveaux talents, tandis que votre équipe devient une source précieuse d’opportunités d’investissement. Notre système de rémunération progressive valorise votre engagement, avec des paliers de commission évolutifs selon vos performances.
Chez Optimhome, le MLM s’inscrit dans un cadre légal transparent et sécurisé. Votre organisation commerciale devient un véritable patrimoine professionnel, transmissible ou cessible. Un potentiel unique pour bâtir une entreprise pérenne tout en conservant la liberté d’action chère aux marchands de biens.
Conclusion
- Le métier de marchand de biens consiste à acheter, rénover et revendre des biens immobiliers avec pour objectif de générer des plus-values rapides.
- Il ne nécessite aucun diplôme obligatoire, mais demande de solides compétences en immobilier, rénovation, fiscalité et gestion de projet.
- Le choix du bon statut juridique (SASU, SARL…) et la maîtrise de la fiscalité (TVA sur la marge, BIC, frais de notaire réduits) sont déterminants pour optimiser votre rentabilité.
- Une formation continue, un réseau solide et un bon accompagnement juridique et administratif sont essentiels pour réussir durablement.
- Se lancer en parallèle comme conseiller immobilier chez Optimhome permet de générer des revenus complémentaires, acquérir des compétences clés en immobilier et développer son réseau immobilier local.
FAQ : questions fréquentes sur l’activité de marchand de biens immobiliers
Le métier de marchand de biens est-il rentable ?
Oui, s’il est bien maîtrisé. La rentabilité peut atteindre 15 à 30 % par opération selon l’état du bien, le marché local et la qualité des travaux réalisés.
Quel budget faut-il pour devenir marchand de biens ?
Un apport initial de 20 à 30 % du prix du bien est souvent exigé par les banques. Pour un projet à 300 000 €, cela représente environ 60 000 €.
Quel est le salaire d’un marchand de biens ?
Il n’y a pas de salaire fixe. Les gains dépendent des opérations : une seule revente peut générer plusieurs dizaines de milliers d’euros de plus-value nette.
Comment devenir marchand de biens ?
Il faut créer une entreprise (souvent une SASU), s’inscrire au RCS, acquérir un bien à rénover, connaître les règles juridiques, fiscales et techniques, et anticiper les coûts.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
C’est un professionnel qui achète des biens immobiliers pour les rénover et les revendre avec une plus-value. Il agit en son nom, contrairement à un agent immobilier.
Comment devenir marchand de biens sans apport ?
C’est difficile, mais possible avec des montages comme le portage immobilier, le crowdfunding ou via une activité complémentaire générant de l’apport régulier en trésorerie, faute d’apport initial.
Quelle formation pour devenir marchand de biens ?
Aucune formation n’est obligatoire, mais il est conseillé de se former à la fiscalité, au droit immobilier, à l’évaluation des biens et à la rénovation.
Un marchand de biens peut-il construire ?
Oui, à condition de respecter les règles d’urbanisme. Il peut diviser des terrains, déposer un permis de construire et faire édifier un bien qu’il revendra ensuite.
